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相続登記

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不動産登記の2つの役割
どこに、どのような土地や建物が存在するのかを特定するための機能と、その特定された土地や
建物について、だれの、どのような権利が存在するのかを公示するための機能があります。

不動産登記には、“表示に関する登記”と“権利に関する登記”の2種類があります。

“表示に関する登記”とは?
不動産の登記記録の表題部になされる登記で、土地や建物を特定するための事項が登記されます。
 ⇒申請手続の代理は、土地家屋調査士が行います。
 ※土地を特定するための事項として、その土地の所在・地番・地目・地積などが登記されます。また、登記記録の
  ほか、地図・地図に準ずる図面(公図)・土地所在図・地積測量図などが登記所に備え付けられます。
 ※建物を特定するための事項として、その建物の所在・家屋番号・種類・構造・床面積などが登記されます。
  また、登記記録のほか、建物図面・各階平面図などが登記所に備え付けられます。

“権利に関する登記”とは?
不動産の登記記録の権利部になされる登記で、土地や建物ついて、どのような権利が存在し、その権利者(名義人)が誰であるかなど(氏名・住所など)が登記されます。
 ⇒申請手続の代理は、司法書士が行います。

これらの登記が適切になされ、現在の状況と権利の名義人が正しく公示されることにより、不動産に関する権利が保全され、取引の安全と円滑に資することが可能となります。

不動産登記の申請手続が必要になる場面

“表示に関する登記”では?

≪土地の場合≫
・所有地(又は相続した土地)について、隣接地所有者の立会いを得て、境界を確認の上、測量を実施したところ、
 実測した面積が登記されている面積と異なっていることが判明した。
 →登記上の面積を実測した面積に合致させる必要が生じます。
 →必要になる手続は? 土地地積更正登記

・農地として使用していた所有地について、農地法による許可を得て、宅地に転用した。
 →登記上の地目(田・畑)を現在の地目(宅地)に変更させる必要が生じます。
 →必要になる手続は? 土地地目変更登記

・所有地について、その一部を他人に売却した。
 →売却した部分について買受人の所有権の登記をする前提として、その部分を別個の土地として
 登記する必要が生じます。
 →必要になる手続は? 土地分筆登記

・相続した土地について、遺産分割を行い、相続人がそれぞれ分割して所有することになった。
 →相続登記をする前提として、それぞれ分割した部分を別個の土地として登記する必要が生じます。
 →必要になる手続は? 土地分筆登記

≪建物の場合≫
・建物を相続したが、登記がされていなかった(未登記だった)。
 →相続人の所有権の登記をする前提として、その建物について新たに登記を備え付ける必要があります。
 →必要になる手続は? 建物表題登記

・建物を相続したが、被相続人により増改築がなされており、その登記がされていなかった。
 →登記上の構造や床面積などの事項を現在の状況に合致させる必要が生じます。
 →必要になる手続は? 建物表題部変更登記

・遺産を調査したところ、既に取り壊されている建物の登記が残っていることが判明した。
 →滅失した建物について、登記を抹消する必要が生じます。
 →必要になる手続は? 建物滅失登記

“権利に関する登記” では?
・土地又は建物の所有権の登記名義人として登記されているが、住所又は氏名に変更があった。
 →登記名義人の住所又は氏名を現在の住所又は氏名に合致させる必要が生じます。
 →必要になる手続は? 所有権登記名義人住所(又は氏名)変更登記

・土地又は建物の所有権の登記名義人から、その土地又は建物を売買により取得した。
 →売買により土地又は建物の所有権が移転したことを登記により公示する必要が生じます。
 →必要になる手続は? 売買による所有権移転登記

・土地又は建物の所有権の登記名義人から、その土地又は建物を相続により取得した。
 →相続により土地又は建物の所有権が被相続人から相続人へ移転したことを登記により公示する必要が生じます。
 →必要になる手続は? 相続による所有権移転登記(相続登記)

不動産の現在の状況と権利の名義人が正しく公示されないと、
次のようなデメリット(トラブル)が生じることも予想されます。

土地や建物の現在の状況が登記上に正しく公示されないと、その土地や建物の特定に困難を生じる可能性があります。
・越境物があるようだが、土地の境界が不明なため、それを確認することができない。

・隣接地との間にブロック塀を設けたいが、どこに設置してよいか、わからない。

・土地を相続したが、どこまでが相続した土地か、はっきりしない。

・建物を相続したはずだが、増改築又は既に取り壊されており、遺産の調査に余計な手間がかかった。

・固定資産税や相続税の評価が適切になされない。

・土地や建物を担保に融資を受けたいが、その登記と現況が異なるため、なかなか審査が下りない。

土地や建物の現在の所有者(氏名・住所など)が登記上に正しく公示されないと、
その土地や建物の所有権の保全に支障が生じる可能性があります。

・土地の境界が不明なため、隣接地所有者の立会いを得て、境界を確認したいが、登記上の所有者が
 転居しており、連絡が取れない。

・空き家が倒壊しそうなので、すぐにでも所有者に連絡を取りたいが、登記上の所有者が既に死亡
 しており、相続人が誰かわからない。

・相続が数次にわたっているため、権利関係が複雑化し、相続登記の手続のためのコストが高くついた。

これらのデメリット(トラブル)を未然に防止するためには、
不動産の現在の状況と権利者が登記に正しく公示されていることが必要です。

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 専門家にご相談ください!

 土地や建物の現在の状況について変更等が生じたため、登記されている事項と現況とが合致しない
 ⇒ 土地家屋調査士

 土地や建物の所有者の住所又は氏名に変更があった・相続や売買により所有者が変更した
 ⇒ 司法書士

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 ↑ 横浜地方法務局ホームページにとびます。

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